Чуть-чуть про плавающую ставку.

Вот, казалось бы, больше года назад я давал Вредные советы банку по ипотеке. Но после того, как по одному клиенту рассмотрение объекта (не новостройка или коттедж, а его собственная квартира!) затянулось с 19 октября по сегодняшний день, я решил, что стоит вспомнить о вредных советах и посмотреть что изменилось с тех пор. Как отпугнуть назойливого ипотечного брокера или Ипотека по-нехорошему. версия от 2006 года с комментариями курсивом от 2007 года :) 1) Клиент должен подавать документы лично. Занятость клиента - его личное дело, расходы на ИТ и службу безопасности - мотовство. Ничто не заменит старого доброго личного контакта! Никогда. До самого закрытия проекта по выдачи ипотечных кредитов. Ура, "консервативная политика" постепенно отмерла вместе с её идеологами и крайне мало банков, требующих личной явки клиента. Другое дело, что появилась новая проблема - это чёрные кредитные/ипотечные брокеры или, что ещё хуже, недобросовестные сотрудники/политика вполне нормальных ипотечных/кредитных брокеров. При ухудшении ситуации, она может привести к тому, что документы от ипотечного брокера будут рассматривать намного внимательней/дольше, чем от клиента, что несколько портит саму идею ипотечного брокериджа (как-то не нравится мне это слово, но "брокерство" не лучше). Выход есть, я про него ещё напишу, так как это будет некая ипотечно-брокерская футурология. 2) Нужны оригиналы всех документов для сверки. Если заёмщик на визит к Вам забыл привезти свои права, гражданский паспорт, ПТС, военный билет или загранпаспорт, то можно проявить лояльность и не просить его приехать повторно. Он может спокойно заниматься своими делами, а все эти документы может привезти его супруга. Всего на день. Это несложно. Тут дела уже лучше по сравнению с 2006 годом и сверку уже не проводят, потому что всё равно те же чёрные кредитные брокеры подделывают при ипотечном кредитовании отнюдь не паспорт или права, а документы о доходе или трудоустройстве... 3) В коллективе нужна демократия. Если Ваш сотрудник считает, что ипотечный брокер - это лишнее звено, то он обязан доносить эту мысль до каждого клиента ипотечного брокера. Причём особенно эффективно это проводить в присутствии сотрудника ипотечного брокера. Ведь какой-то из статей Конституции каждому гражданину даровано право на личное мнение и его распространение. * К внутренним процедурам, это, естественно, не относится. Строчка про внутренние процедуры от 2006 года, хотя и курсивом :) Вообще с увеличением ипотечных банков и снижением потока кредитов в каждом из них, к ипотечным брокерам стали относится гораздо вежливее и с большей заботой вникать в их проблемы. Но это, конечно же, совпадение B) 4) Прямая связь. С заёмщиком надо общаться напрямую. Долой представителей! (см.п.3) Если Ваш сотрудник не против ипотечных брокеров, то у Вас ещё остаются процедуры. Какие бы они не были - они должны запрещать общение с ипотечным брокеров вместо заёмщика. Даже если это явно и не запрещено, то запрет явно подразумевается. Заёмщик брокера выбрал - пусть всё ему сам и рассказывает. В рамках временной программы дружелюбия допускается предупреждение ипотечного брокера за 15 минут до звонка клиенту. Хотя уже в предыдущем пункте я написал про улучшение отношения, но такие вещи вроде "а я позвонила Вам, Вы не подошли, поэтому я позвонила клиенту, а он тоже не подошёл. А Вы что, не знали, что его позавчера одобрили?" - всё ещё встречаются... 5) Стратегия ивы. Помните: выигрывает более гибкий! Поэтому если Вы рассматриваете документы заёмщика 30 дней, то, пользуясь п.4, подчеркните, что дело в том, что есть посредник, который всех путает, дёргает и мешает работать. Репутация - это главное! Срок рассмотрения в 30 дней и заёмщиков без ипотечного брокера вызван другими, не менее существенными причинами. Сроки в два дня - это миф. Стратегия ивы вечна, потому что вечны поводы для оправдания задержек. На сегодня это кризис ликвидности :) 6) Банк - серьёзная организация. Не слушайте легкомысленных ипотечных брокеров! Если заёмщик не нашёл квартиру в течение срока действия решения обо одобрении - он подозрителен, а, возможно, и аферист. Постарайтесь усложнить процедуру продления решения, потребуйте всего в 1,5-2,1 раз больше документов, чем при первом рассмотрении и Вы его расколете - он просто сбежит! Также подозрительно, если заёмщик спустя 2 месяца начинает просить денег больше, чем ранее. В таких случаях стоит потянуть время - недели две-три, а потом действовать по ситуации. Можно поднять ставку. На всякий случай. Денег больше не давать! Тут, к счастью, ситуация улучшилась значительно, сроки действия решений об одобрении вырасли. Теперь есть даже сроки в полгода. В такой ситуации даже сбор за повторное рассмотрение оправдан и немного компенсирует нагрузку на сотрудников по обработке "просто любопытствующих", потому что уж за полгода-то можно себе что-то найти. 7) Конкурентные преимущества должны быть. Если Вы хотите выдавать кредит под 6%, а можете только под 12% - не страшно! Выдавайте под 6% и берите ежегодно столько же за ведение ссудного счёта. Это честное конкурентное преимущество - на вопрос "сколько я буду платить за кредит в год?" - честно отвечайте: "6%!". Также это хороший шанс утереть нос этим зарвавшимся брокерам - они предлагают 9%?! Ха! И зачем к ним идти, когда у Вас 6%? Ипотека всегда была более прозрачна для заёмщика, чем потребкредиты и сейчас на рынке не видно продуктов с неясным исчислением ставки. Продукты вроде "база+какой-то пересчитываемый индекс" не считаются, так как они лично мне кажутся изначально порочными :) 8) Юридические тонкости. Ипотечный брокер говорит, что его клиент попадает на налоги при указании всей суммы в договоре купли-продажи и Ваш сотрудник не понимает эту фразу? Не волнуйтесь. У Вас есть юристы, общения с которыми ипотечный брокер недостоин, но которые недавно закончили ВУЗ с красным дипломом и там их не учили глупостям про "указание в договоре купли-продажи суммы до 1 млн. рублей". Шутки ради можно спросить диплом об образовании у ипотечного брокера. В кредите на всякий случай отказать. Теперь уже сложнее найти банки отказывающие в указании 1млн рублей, чем в 2006 банки согласные на указание. И это хорошо. Чем сложнее купить квартиру, тем гибче развиваются условия ипотечных кредитов. 9) Цените время сотрудников. Не слушайте ипотечного брокера - они вечно ноют и торопят. В Москве каждый год продаётся 100 000 квартир, а у Вас только три сотрудника! И что им - на клочки порваться для того, чтобы рассмотреть документы на объект за пять дней? Глупости. Заёмщик может выбрать и следующую квартиру, и ещё потом одну или две - срыв сделки - это блажь ипотечного брокера. Рекомендуется сочетать с п.4 и п.5. Хотя есть ещё пофигисты, но в целом ситуация со сроками намного лучше, хотя тот же ипотечный кризис, точнее кризис ликвидности может поспособствовать некоторой санации рынка и выявить те банки, которым совсем тяжко заниматься ипотекой. Даже не столько из-за нехватки ресурсов, сколько из-за проблем с процедурами или техническим обеспечением. 10) Гордость - это главное. Если что-то из вышеупомянутого уже реализовано в Вашем банке, то в этом виноват, конечно же, ипотечный брокер и именно он за всё это в ответе. Эт точно и вечно. Если есть проблема и я на неё обращаю внимание банка, то, конечно же, виноват не тот из-за кого проблема возникла, а я :) Read more…

Теперь уже точно конец всем предателям, ну, или, по крайней мере, конец 168-ми предателям :) Не зря же в ФСБ закупают 168 ледорубов со сменными клювами (многозарядные?...) Шучу, скорее всего это для каких-нибудь подразделений пограничников (как знаете, они, к счастью, снова в составе ФСБ). Зато как звучит, а? Каждому Троцкому по ледорубу! :D Read more…

Симпатичный мне журналист Михаил Леонтьев снял новый документальный сериал "Большая игра". В первой серии рассказывается об истоках европейской русофобии и объясняется, почему так называемая "холодная война" против России началась отнюдь не с Фултоновской речи Черчиля (помните, именно он объявил про опущенный "железный занавес"). Посмотреть видео: "Большая игра" Михаил Леонтьев, первая серия Далее, читайте интервью Михаила Леонтьева. ... Read more…

Я в блоге уже второй раз цитирую Альберта Хисаметдинова, первого заместителя председателя правления Москоммерцбанка. Может сложиться впечатление, что я чересчур внимателен к этому банку, но, что ж я могу поделать, если около него происходит так много любопытного. Например, читаю сегодня газету Ведомости, точнее, разумеется сайт газеты Ведомости (зачем нужна бумага?), интервью От ипотеки для масс к ипотеке для избранных. И, в интервью этом, привлёк моё внимание даже не столько этот кусок: Мы не платим комиссионных брокерам, мы никому не даем преференций в отличие от других банков, которые снижают комиссии, ставки или впрямую платят посредникам. Я всегда был и остаюсь самым ярым противником платы риэлторам за привод клиентов. Это несравнимые вещи, зачем платить 5000-10 000 руб., когда риэлтор на сделке зарабатывает несколько тысяч долларов? Деньги лишними никогда не бывают… А что это банку дает? По этой причине мы не работаем с четырьмя самыми крупными московскими агентствами недвижимости. Почему? Рассказываю почему. Не буду называть агентство, весной этого года разговариваю с его гендиректором. Он мне говорит: вы нам даете преференции, мы вам даем гарантированный объем. Я спрашиваю: сколько? Они обещают $80 млн в год. Я отвечаю: мы в месяц делаем $100 млн. Так что мне ваши $80 млн не нужны. Я ведь вам должен буду заплатить, а гарантий, что вы приведете хороших заемщиков, у меня нет. Поэтому мы будем работать так, как работали. Ну, в общем-то убеждения и убеждения, всё равно сотрудники моего ипотечного брокера Легкокредит зарплату получают из денег уплаченных клиентами, а значит заинтересованы предложить лучшую на рынке ипотечную программу, а не сгенерировать поток в какой-нибудь конкретный банк. Да и я уже много раз говорил - ипотечный брокер ориентированный на доход от банка сейчас будет вынужден проедать деньги инвесторов, предлагая при этом не самые лучшие программы для достижения хоть какой доходности, т.е. походя так дискредитируя идею ипотечного брокериджа "лучшие программы на ипотечном рынке" ;) А гораздо интересней вот этот фрагмент: В Москоммерцбанке кредитов subprime очень мало — менее 5%, все остальные — prime-кредиты с подтвержденной платежеспособностью клиентов и всеми необходимым документами и нашим анализом. В США эта доля 11% - для наглядности. А тут 5% и у банка, хоть и одного из лидеров по объёму, но не 100% рынка занимающего :) Хотя и не знаю зачем это было озвучено в газете, но это первый случай, когда кто-либо из официальных лиц банков, официально же, говорит, что у них есть кредиты subprime и указывает долю. Понятно, что все знали что есть, но долю лично я не знал, думал, кстати, что меньше. Вообще, чёткого определения этого самого subprime я не встречал. Формально, это заёмщик у которого по скоринговой методике компании Fair Isaac Corp. (так называемому рейтингу FICO) менее 600 баллов (оцените себя, кстати, тоже по примитивной, но скоринговой методике) но если ориентироваться на тех заёмщиков, которым выдавали кредиты в штатах, то это некий не имеющий трудоустройства и постоянного дохода тип. У нас же, несмотря на желание некоторых журналистов свалить всё в одну кучу - "устное подтверждение дохода" в 99% случаев означает "принесите подтверждение трудоустройства и справку по ф2-НДФЛ хоть на какую-нибудь сумму". Кредитов же, без требований к документальному подтверждению занятости и официального дохода, реально выдавало банков в 2,5 раза меньше, чем у меня пальцев на руках :) Тем не менее, доля subprime кредитов у Москоммерца меня удивила... Read more…

Не про ипотеку и не про ипотечных брокеров, а бытовое, так сказать :) На прошлой неделе решил купить свитера, точнее, совпало два момента - похолодало и имеющиеся свитера стали какие-то не очень. Точнее, к свитерам у меня и раньше был ряд претензий, но тут как-то так всё неудачно совпало... :) "Пока гром не грянет..." Я вообще в магазины ходить не люблю, а одному так это тем более скучно, поэтому попросил бывшую девушку мне посодействовать. Мол, полагаюсь на её вкус, обещаю накормить итп итд ;) Договорились встретиться рядом с Павелецким вокзалом, там есть относительно недалеко торговый центр, где среди разнообразной откровенной фигни расположена секция с качественной одеждой. Однако, речь не об этом. Если надо куда-то доехать, то гораздо удобней, когда тебя туда везут, согласитесь. Лучше сидеть пассажиром за ноутом и работать, чем терять время за рулём. Но личного водителя у меня нет (чтобы появился - надо поднять комиссию в Легкокредите, но это как-то не очень гуманно по отношению к клиентам), а раз нет водителя, то я предпочитаю передвигаться на "такси". Ну, частниках, точнее. Ладно, это всё "присказка, а вот - сказка чередом пойдет" (С) Ершов :) Стою я после работы на Ленинском, голосую, останавливаются Жигули семёрка, за рулём ну чистый браток периода первичного накопления капитала. Поношенная кожаная куртка, лысый череп, широкие плечи и здоровенные лапы :) Я вообще планировал ехать за 150, но ради такого персонажа согласился на 200. Сразу оговорюсь, что он оказался не "персонажем", а неплохим таким дядькой, пусть и с несколько поехавшей крышей :) С водителями в пути я обычно не общаюсь, а работаю или думаю о своём, поэтому мне всё равно курит/не курит водитель, что звучит в салоне итп Но есть у меня и, так сказать, нелюбимые жанры. И тут, сев в машину и услышав "унц-унц-унц" от какого-то дворового техно а-ля ранние "Руки вверх", я перво-наперво подумал, что "а ведь мог бы быть и блатняк". Хе. Сограждане - водитель был телепатом! :D Покосясь на меня, он порылся в бардачке и поставил блатняк от некоего Круга! :| Не, я никогда не прошу водителей сменить музыку или переключить радиостанцию - пусть он хоть цэрэушное Радио "Свобода" слушает, я ему плачу за доставку меня из точки А в точку Б и не собираюсь в нагрузку менять его политические или музыкальные вкусы. Но, блатняк!!! "Лидка центровая подари мне счастье, пусть и на кармане только пятихатка" XX( Видимо что-то отразилось на моём лице, может оно позеленело или ещё что, но драйвер пробормотал что-то в духе "надоел это Круг", пошарил в бардачке ещё и поставил группу Воскресенье. Это ладно, это "никак", а местами и неплохо. Сначала мы просто ехали быстрее положенного по Ленинскому, но, свернув на Третье кольцо, уткнулись в пробку. И тут я понял, что дальше будет весело, потому что матерясь и бибикая, водитель "перестроился" в наиболее перспективный ряд, двигаясь практически наперерез потоку! Потом мы, чтобы объехать пробку, съехали с кольца в случайную дорогу ведущую в какую-то промзону, при этом братко-подобный водитель успел рассказать, что у него вообще-то Мерседес, но он его разбил и теперь работает на ремонт на авто приятеля. Не самая правдоподобная история, возможно, ему просто было неловко за машину, но, в любом случае, в тринадцать аварий на текущей машине за год, при его стиле вождения, я охотно верю :) Из промзоны, о существовании которой в том районе я и не предполагал, мы чудесным образом вырулили в район Тульской. При этом отсутсвие общения между нами драйвер компенсировал подпеванием песням группы Воскресенье и бессмысленно-заигрывающим выкрикам в сторону прохожих девушек: "Ух какие девчонки тут ходят!" :) Забавно, что выкрикивать что-то дамам он начал примерно после того как и я, заскучав в очередной пробке, начал глазеть на проходящих мимо по тротуару симпатичных девушек :) Но для прочих находящихся на улице он был свиреп и ужасен, видя пешеходов переходящих улицу в неположенном месте, изображал страшное лицо, ускорялся(!) и делал вид, что собирается пешехода задавить. Пешеходы верили. Он, к счастью всех, включая меня и пешехода, именно делал вид :) Но после комментировал в духе: "Опять это мясо сбежало" :) Следующие пробки мы объехали частично по тротуару, частично по встречной, успели ненадолго боком заблокировать проезд трамвая, когда вклинивались в нужный ряд, в общем поездка было достаточно живой :) Когда я время от время перезванивался с ожидавшей меня девушкой, наш "удалой ямщик" в это время на заднем фоне вопил "купи хлеб!", делал вид что уходит из машины, хвастал как мы классно пробки "огородами" объезжаем, особенно воодушевясь после того, как я его в разговоре с девушкой назвал "лихим ямщиком". В общем, не самый адекватный товарищ, зато так даже веселее :) И пусть доехали за час с небольшим, зато стоя в пробках убили бы ещё больше времени, поэтому я дал "ямщику" за удаль и лихость 500 рублей вместо оговорённых 200. Да и сама поездка, ей-богу, стоила того :) Read more…

Отвечал для Русипотеки. Теперь можно и в блоге.... 1. Какие основные факторы влияют сегодня на рынок недвижимости? Как обычно, на рынок недвижимости влияет платежеспособный спрос, после колоссального роста цен на недвижимость в прошлом году, многие потенциальные покупатели временно потеряли возможность приобрести квартиру, однако, можно констатировать, что платежеспособный спрос с конца лета возвращается. Что скажется на продолжении роста цен, хотя и не таком как в прошлом году. 2. Какова доля ипотечных сделок в общем количестве сделок купли-продажи квартир? Что можно сказать об инвестиционном спросе на квартиры? Какова тенденция? Доля инвесторов в общем числе сделок неизвестна никому, поэтому время от времени возникают домыслы и чушь в духе 30% инвестиционных сделок. В реальности доля вряд ли больше 5% по всему рынку, включая первичку и вторичку. И можно констатировать следующее, какая бы не была доля инвесторов, она будет сокращаться из-за того, что разница между покупкой и продажей новостройки уже не так велика, как в прошлые пару лет. А вторичка будет расти процентов на 10 с небольшим в год, что для многих инвесторов мало. Я сам знаю пару таких, они уже ищут новые инструменты для инвестирования. Но я убеждён, что инвесторы не играли существенной роли в росте цен, следовательно, их уменьшение не скажется на рынке, т.е. с дисконтом никто выходить не собирается. 3. В какой степени влияет увеличение доли сделок по ипотеке на цену жилья? Ипотека развивается и доля ипотечных сделок, соответственно, увеличивается. Если ещё год назад подавляющее большинство совершало обмены с доплатой без привлечения кредитов, то сейчас доля и количество ипотечных сделок растёт, потому что ипотека даёт возможность улучшить свои жилищные условия тем, кто не может скопить 60000 дол. на разницу в стоимости между, например, районами. 4. Какой сегмент жилой недвижимости является самым продаваемым по ипотеке? Однозначно, вторичка. В Москве уже нет районов массовой застройки, да и точечная застройка часто саботируется различными политическими группами, поэтому если человек хочет поселиться в хорошем районе недалеко от метро, то у него просто не возможности купить новостройку. Тем более, что из-за рискованных схем реализации новостроек, отнюдь не каждую банк разрешит приобрести на ипотечный кредит. 5. Какова текущая ситуация на рынке коммерческой недвижимости? Можно отметить увеличение программ приобретения нежилой недвижимости на ипотечный кредит, но, конечно же, доля таких ипотечных сделок пока ещё ничтожно мала. 6. Как изменились цены на жилье с начала года? Каков Ваш прогноз на дальнейшую динамику. Рост цен по итогам 2007 года, полагаю составит чуть меньше 10%, в дальнейшем рост так и будет около 10% с небольшим. 7. Как повлияет рост объемов возводимого жилья на рынок ипотечного кредитования? Для увеличения объёмов ипотечного кредитования в сегменте "первички" необходимо не столько увеличение объёмов, сколько увеличение доли объектов реализуемых по внятным договорам, а не по предварительным договорам купли-продажи или по вексельным схемам. 8. Ожидается ли снижение цен на недвижимость в отдельных сегментах? Может ли это спровоцировать увеличение неплатежей по ипотечным кредитам заемщиков, которые взяли кредит на пике цен на жилье? Нет тенденции на снижение цен. Даже в тех сегментах, в которых наблюдалось кратковременное снижение в начале года, это снижение было на уровне процентов, а не десятков процентов. Спровоцировать же неплатежи по кредитам может только падение цен настолько, чтобы стоимость квартиры была меньше суммы задолженности. Но падение цен в два раза - это совершенно нереальная на сегодня ситуация. 9. Какова, по Вашему мнению, должна быть роль государства в развитии рынка доступного жилья? Государство должно продолжать стимулировать увеличение объёмов строительства и сдерживать рост цен, например, на цемент за счёт антимонопольных мер. Потому что в рыночных условиях невозможно законодательное снижение цен на квартиры, это разрушит рынок, а вот улучшение соотношения спроса к предложению за счёт увеличения объемов возводимого жилья - это наиболее верный путь. Read more…

В тот четверг у меня был очень насыщенный день. В столько мест за один день я ещё ни разу не неуспевал :) Не досидел на Конференции по потребительскому кредитованию в Национале до докладов коллекторского агентства Пристав про работу с задолженностями и страховой компании про систему ипотечного кредитования. Хотя хотел с Приставом пообщаться даже. Кстати, спасибо Русипотеке за приглашение. Не сводил приятельницу в зоопарк. Хотя давно обещал. Не встретился с представителями двух страховых компаний и одного банка. Хотя надо бы. Не попал в казино, куда приглашал банк-партнёр. Хотя дело было вечером. И ещё не ответил всем представителям регионов про изменения в программе сотрудничества. Но это ещё ладно. Что хуже, именно в четверг пришлось принять решение и заморозить проект по кредитованию от-физика-к-физику. Кто знает, тот поймёт. Извиняйте, но я единственный инвестор и организатор того проекта, поэтому из-за недостатка времени продолжение работ переносится скорее всего аж до конца зимы. Остальные участники уже переброшены на другие проекты, так что это извещение для "заинтересованных лиц" скорее :) Read more…

Достаточно типичный вопрос для ипотечных форумов и ипотечных брокеров: "Какой ипотечный банк самый лучший?". Однако, без знания деталей ситуации заёмщика, ответ будет слишком общим: Лучший тот ипотечный банк, который даст кредит на лучших условиях конкретному заёмщику. Что будет лучше для заёмщика с 0%, то будет не самый лучший вариант для заёмщика с 50% собственных средств. И точно также с размером дохода, с его способом подтверждения и с целью кредита. Для того чтобы определять лучшего, необходимо оговорить критерии - лучший по объёму выдачи за 2006 год? Но даст ли это что-то заёмщику? Банк с самой низкой ставкой? А если под эту ставку кредит может получить только тот, кому кредит и не нужен? Или лучший для семьи из трёх человек с двумя официально работающими взрослыми, доходом в две тысячи долларов США, потверждённом справкой по форме банка и желающей взять кредит в 50000 дол. на покупку квартиры за 120000 дол. в области? Или лучший для холостяка с полностью белым доходом в четыре тысячи, желающем купить коттедж с 0% собственных средств? В каждом случае, это будут разные "лучшие" банки. Всё относительно. Так что вопрос "в каком банке лучше получать ипотечный кредит?" без подробных деталей - скорее философский, чем прикладной ;) Read more…

На правах руководителя старейшего в России ипотечного брокера Легкокредит, добавлю немного назидательности :) 1. Какой варианты действия существуют у заемщика, столкнувшегося с временными финансовыми трудностями (например, при потере работы), из-за которых у него может возникнуть задолженность по кредиту? В общем-то, тут есть единственный верный путь. Если заёмщик может спрогнозировать сроки восстановления своей финансовой стабильности и эти сроки не год-два, а месяц-три, то необходимо обратиться к курирующему его сотруднику банка с объяснением и просьбой об отсрочке платежа. Если с точки зрения банка трудности кратковременные, например, увольнение с работы квалифицированного специалиста, то банк может пойти на предоставление отсрочки. Оформлена она может быть в качестве дополнения к кредитному договору, но важно заметить, что пени и штрафы скорее всего всё равно придётся уплатить после восстановления финансовой стабильности. Т.е. банк в данном случае не снимет с заёмщика обязательство уплачивать штрафы, пени и проценты, а просто не будет настаивать на погашении долга и даст отсрочку по платежам. Стоит заметить, что владельцу бизнеса, в случае разорения, банк может отсрочку и не предоставить, потому что специалисту по найму проще восстановить свой уровень дохода в небольшие сроки, чем владельцу бизнеса заново создать новый бизнес. 2. Какие сценарии работы с дефолтными заемщиками существуют на ипотечном рынке? На рынке чаще встречается так называемый технический дефолт, т.е. когда заёмщик допускает просрочку не по причине невозможности платить, а по забывчивости. Например, ежегодный взнос в страховую. В этом случае банку достаточно просто напомнить, например, через смс. Тех же кто действительно не может платить - очень мало, хотя это вызвано не столько дисциплинированностью и надёжностью отечественных заёмщиков, сколько относительно небольшим сроком существования ипотечного рынка. Банку процесс обращения взыскания на квартиру дорог и долог поэтому в случае адекватного поведения заёмщика, банк будет пытаться разойтись полюбовно до суда. Например, через продажу квартиры на рынке недвижимости и погашения задолженности, процентов, штрафов и пени с этой продажи. 3. Какую схему действий вы порекомендуете заемщику, который больше не может платить по кредиту, чтобы он остался с наименьшими потерями? Однозначно не стоит прятаться и скрываться. Потому что если дело дойдёт до суда, то квартира будет реализовываться "с молотка" по цене заведомо ниже среднерыночной. И на руки заёмщик может получить совсем копейки после вычета всех задолженностей и судебных издержек. Так что если финансовая ситуация заёмщика ухудшилась без возможности улучшения в ближайшую перспективу, то стоит просить банк о разрешении продать квартиру на открытом рынке. Т.е., например, квартира под залогом стоит 200 000 дол., долга в ней 50 000 дол., заёмщик выставляет на продажу квартиру с целью погасить долго перед банком и переехать в меньшую. 4. Какие прецеденты конфликтов между банками и дефолтными заемщиками уже случались на российском рынке? Я сам, как представитель ипотечного брокера Легкокредит, в 2005 году участвовал в разрешении конфликтной ситуации, вызванной задолженностью примерно в 300 000 дол. по кредиту под залог квартиры. Квартира была элитной и стоила порядка 700 000 дол. Кредит был краткосрочный, точно уже не помню, но порядка трёх лет. Заёмщик и банк находились в стадии перманентных переговоров и вялотекущего судебного процесса. В качестве решения Легкокредитом был подобран банк, согласившийся прокредитовать заместителя заёмщика, который являлся топ-менеджером и владельцем очень крупной компании. При сохранении достаточно высокой ставки, оправданной рисками нового банка, новый кредит был выдан на в пять раз больший срок, что привело к снижению платежа, а, следовательно, и нагрузки на заёмщика. Конечно же новый банк понимал, что это фактически перекредитование старого заёмщика. В итоге все оказались довольны - старый банк получил обратно кредитные средства плюс штрафы; новый банк выдал кредит с высокой ставкой; заёмщик фактически сохранил квартиру, плюс получил уменьшение размера платежа; Легкокредит получил хорошую комиссию :) 5. Как действовать заемщику, если он, по тем, или иным причинам, хочет продать квартиру? Что из себя представляет процедура продажи жилья из-под залога? В продаже жилья под залогом самое сложное это убедить покупателя, что всё будет несложно, потому что многие просто боятся самого факта залога. А процедура следующая. После подписания договора купли-продажи пакет документов идёт на госрегистрацию, где сначала снимают обременение, а потом регистрируют переход права собственности. Для снятия залога банк даёт заявление-согласие на снятие залога, т.е. фактически кредит в этот момент остаётся необеспеченным. Поэтому банк будет стараться жёстче контролировать расчёты и получить деньги как можно раньше, чтобы избежать ситуации, когда залог снят квартира продана, а все деньги от продажи находятся у заёмщика. Read more…

В связи с неоднократными нарушениями условий договора со стороны отдельных региональных партнёров и во избежание нарушений, могущих подорвать репутацию компании Легкокредит у банков-партнёров, в будущем, ипотечный брокер Легкокредит объявляет о приостановке текущей региональной программы партнёрства. Это официальная часть, выдержка из того письма, которое я в выходные рассылал (сижу дома, болею :( ). Теперь "своими словами" :) Часть партнёров, не имея на то права, подавали своих собственных клиентов как клиентов Легкокредита, другие допускали грубейшие ошибки при консультировании клиентов и навязывали дополнительные услуги. Т.е. это всё создавало угрозу репутации. В итоге, мы решили программу пересмотреть. Предварительно, новые условия будут следующими: Наиболее надёжные и активные перейдут в штат Легкокредита, естественно, без права заниматься самостоятельной деятельностью. Остальные могут стать оригинаторами, т.е. поставщиками заявок за вознаграждение. Ещё с тремя компаниями мы продолжим работу в прежнем режиме. Все вопросы можно задавать либо тут, либо почтой. Read more…

...или "даёшь попсу!" :) Дело в том, что я сейчас всё ещё болею, поэтому отдыхаю и ниже просто приведу компиляцию из своих ответов и ответов сотрудников на участившиеся вопросы про то "что делать если в квартире, которую приобретают на ипотечный кредит есть перепланировка?" По перепланировке и ипотеке. Если на плане БТИ есть так называемые красные линии, то квартиру не одобрят, потому что может быть там такая перепланировка, что кредит выдаётся под залог квартиры с одними параметрами по документам, а там уже всё совсем другое (увеличили жилую за счёт общей итп). Т.е. документы должны быть чистыми. Существуют фирмы, которые занимаются ускоренным согласованием небольших перепланировок (снесли перегородку между с/у и ванной; снесли стенной шкаф итп). По ценам и срокам точно не знаю, но что-то вроде 10000 руб. и трёх недель. Серьёзную перепланировку узаконить дольше и дороже. А вот заказывать получение документов с "пропавшими" красными линиями непосредственно из БТИ я бы не рекомендовал, хотя и такие услуги можно найти. Если Вы заёмщик, то при обнаружении впоследствии несогласованных изменений в квартире сотрудником банка (которые имеют права на инспекцию квартиры) могут быть проблемы - от обязательства всё равно зарегистрировать перепланировку или "вернуть как было" (что может стоить дороговато!) до обвинения в обмане банка - нарушении условий кредитного договора. Если же БТИ о перепланировке ничего не знает и эта перепланировка может быть узаконена (не было переноса "мокрых точек", замены кухни на комнату, расширения комнаты за счёт лоджии итп), то сделку могут разрешить, но, к примеру, обязать Вас узаконить перепланировку в течение полугода со дня подписания кредитного договора. Банк, к слову сказать, о наличии перепланировки в квартире узнает из отчёта оценщика. Read more…

Вот и в Британии у ипотечных организаций начались проблемы. Правда, не особенно серьёзные. Кто такие? Northern Rock это пятая по величине ипотечная организация в Великобритании. Основана в 1965 году в результате слияния двух компаний, основанных ещё в 19 веке. Имеет около 70 филиалов, портфель составляет 113 миллиардов фунтов стерлингов (свыше 220 миллиардов долларов). Доля ипотечного рынка, вроде бы, 18,9%, но не уверен. Что случилось? На сегодня - падение акций на 30%, толпы вкладчиков уже забравшие со счетов около миллиарда фунтов стерлингов (сравните с портфелем), работающие до поздна отделения и сбоящая система интернет-банк. Почему случилось? Эта организация достаточно активно выдавала кредиты в первом полугодии, надо заметить, что один из четырёх выданных кредитов был их. Про риски ничего не могу сказать - ну выдавали они first-time buyer`ам больше, чем некоторые другие, но в этом-то проблемы не было. Проблема оказалась в другом, 80% денег они привлекали на международных рынках и кто ж знал, что там будут проблемы с привлечением денег. Ну и не справились. В итоге, помощь Банка Англии в плюс и паника вкладчиков в минус. Выплывут? Да, выплывут. Будут ли аналогичные проблемы у других в Британии, возможно будут и скорее всего также решатся. Повторюсь, организация не расчитала силы, много навыдавала и не смогла привлечь деньги. Можно ли на этом примере прогнозировать аналогичные проблемы на нашем ипотечном рынке? В общем-то нет, как я уже говорил, те банки у кого денег мало, скорректируют политику выдачи и не попавшие к ним клиенты (или одобренные на меньшие суммы) распределятся по другим банкам. Об ипотеке в России пока волноваться не стоит, хотя кадры новостей от отделений Northern Rock напоминают об очередях "обманутых вкладчиков" :) Read more…

На этой неделе СМИ увлечённо писали про теракт в США 11 сентября, вместо того, чтобы вспоминать то, как в первой половине сентября 1999 года террористы взорвали дома тут, в России. Ведь никто не кричал в России на весь мир, что мир после терактов изменился как это делали американцы. Всё же внутренняя и внешняя пропаганда в США построена гораздо сильней, чем у нас. Сбили американцы рядом с Питсбургом один из самолётов тогда, так потом фильм сняли про то, как самолёт, якобы, сам упал из-за героического сопротивления пассажиров террористам. А у нас разномастные подонки распространяли фильмы в духе "ФСБ взрывает Россию". Но радует то, что внутри России все представители "5-й колонны" постепенно маргинализируются. Причём самостоятельно. Например, тот же СПС в отчаянной попытке хоть как попасть в Думу привлёк в свои списки инвалида Андрея Сычёва. Вряд ли молодой парень не имеющий ни образования, ни какого-либо опыта может быть как-то реально полезен в качестве депутата, нет, он СПС интересует исключительно как безногий и озлобленный на армию шанс увеличить электорат за счёт посочувствовавших. Гнусно, согласитесь? Зато показательно. Так давайте лучше помянем жертв терактов в России, потому что невозможно равно жалеть всех во всём мире и давайте ещё раз поблагодарим тех, кто круглосуточно служит во имя того, чтобы террористов и подонков в России было меньше. Спасибо! Read more…

Сегодня в моей компании ипотечном брокере Легкокредит некие потенциальные клиенты опять пытались выпросить левую справку о доходах и ещё поручителей, вместо нормального пути по ипотеке. Идиоты, прости Господи... >:XX Я уже как-то писал про Ископаемых кредитных брокеров, писал какие бывают виды и сколько кто зарабатывает из ипотечных брокеров. Но я ещё не писал про, так называемых, чёрных ипотечных брокеров. Какие-такие чёрные кредитные брокеры? Вообще, нет единого определения кто является чёрным, а кто серым ипотечным/кредитным брокером. Ясно, что белым является тот, кто не делает того, что делают чёрные и серые :) Неясно относить ли к чёрным тех мошенников, которые берут паспорта у алкоголиков и оформляют на них кредиты. Или тех, которые под видом "быстрых кредитов наличными" помогают взять телевизор в кредит, потом "выкупают" его у заёмщика за 70% стоимости при том, что заёмщику платить вовсе даже 100% от кредита. Возможно, это просто мошенники без всякого добавления про брокеров. Но кого к чёрным кредитным брокерам можно отнести, так это тех, кто делает левые подтверждения дохода, занятости и поручительств. Про расценки по Питеру можно прочитать в анализе от коллекторов опубликованном на сайте Клуба ипотечных брокеров. По Москве расценки найденные мной. Расценки чёрных кредитных брокеров в Петербурге: - предоставление полного пакета документов, необходимых для получения кредита (поддельная справка 2-НДФЛ, поддельная печать в трудовой книжке, поддельный ИНН или страховое свидетельство). Стоимость около 3000 руб.; - печать реально действующей организации в трудовой книжке с перечислением в пенсионный фонд (заработная плата 1000 руб. в месяц). Стоимость около 7500 руб., - поддельная справка 2-НДФЛ, характеристика. Стоимость около 500 руб. Расценки чёрных кредитных брокеров в Москве: - предоставление полного пакета документов, необходимых для получения кредита + ответ на звонок банка. Стоимость около 3000 руб.; - поддельная справка 2-НДФЛ, характеристика + ответ на звонок. Стоимость около 1 500 руб. - поддельная справка 2-НДФЛ, характеристика. Стоимость около 500 руб. Ещё мне попадалась в спаме какая-то странная экзотика в духе "исправление кредитной истории" за сто долларов. Похоже, это уже зона ответственности служб безопасности кредитных бюро. Что тут мошенники делают не особенно представляю, теоретически, с помощью сообщников в одном из банков по потребкредитованию, они могут отправлять в кредитные бюро поддельную информацию об удачно выплаченном кредите. Если же речь об удалении или исправлении уже имеющейся в кредитном бюро информации, то это вообще атас... Но тогда кто такие "серые" кредитные брокеры? Серые это не те, у которых нет сертификата какой-нибудь карманной ипотечной структуры. Ситуация на рынке позволяет кому угодно выдавать сертификаты о том, что он доверяет получателю сертификата. Но не более. Однако, кто же такие тогда - серые ипотечные брокеры? Если чёрные на то и чёрные, что особенно не на виду и тихо делают своё чёрное дело, то серыми кредитными брокерами можно назвать те компании, которые осуществляя, в общем-то, обычную деятельность на ипотечном рынке, "могут помочь со справкой". Я не то чтобы идеалист, но слухи о возможности получить левую справку о доходах во вполне приличных компаниях с очень даже приличными бюджетами меня несколько шокируют. Если подходить к построению бизнеса прагматично, то формирование репутации, построение отношений с банками-партнёрами, "создание имени", наконец, это совершенно не те мероприятия, которые могут сочетаться с изготовлением поддельных справок по ф2-НДФЛ. Тут уж либо так, либо эдак. Один прокол со справкой ради получения ещё одной комиссии может стать ударом по репутации компании и по её бизнесу в целом. Может, конечно, все кругом от мала до велика делают поддельные документы для своих клиентов, а я тут наивно удивляюсь. Но всё же. Не называя компании, я предполагаю, что "левак" это частная инициатива рядовых сотрудников ипотечных брокеров, сидящих на низкой комиссии с привязкой к количеству сделок. Это не оправдание, конечно, также как мало кто идёт заниматься проституцией от голода, но многие этим могут пытаться оправдаться. Не моё дело выявлять и пресекать, с этим пусть правоохранительные органы и службы безопасности банков разбираются. Мне непонятно - на фиг это надо нормальным компаниям? И как насчёт мониторинга за деятельностью и связями своих сотрудников? Но предложение вымерло бы при отсутствии спроса. А ведь даже в Легкокредит, время от времени кто-то да обращается намекая на "желание получить более весомое подтверждение дохода, чем есть". Что забавно, некоторые даже возмущаются, мол, "а за что Вам тогда деньги платить, если Вы мне никаких документов делать не будете?" :) Почему-то потенциальный заёмщик не осознаёт рисков. Предоставление поддельной справки о доходах это, сограждане, мошенничество! Cтатья 327 ч. 3 УК РФ «Использование заведомо подложного документа» и статья 159 ч. 1 «Мошенничество путем обмана и злоупотреблением доверия». Это не то что принёс поддельную справку, получил отказ, раскланялся и ушёл. Службы безопасности банков всё лучше справляются с выявлением таких "документов" и заёмщику купившему поддельную справку может грозить уголовное преследование. Подумайте над этим! Уголовное! Судимость, сограждане! Андерстенд? Стоит ли ради получения кредита рисковать получением судимости? Read more…

Как мне обещали в РБК-ТВ не забыть предупредить, так и не забыли, и предупредили про эфир. А я уж думал, что давно всё показали. Спасибо, в общем, моему тёзке редактору программы ;) Видео полезного выпуска про ипотеку выложил здесь в блоге Я тот, который с подписью внизу экрана "Суслов Кирилл, директор компании Легкокредит" :) Про отличия идеальной ставки от удобного платежа; про сбор за госрегистрацию и про варианты развития событий при их плохом развитии. Хотел бы только дополнить - в случае невозможности далее выплачивать банку кредит, у заёмщика есть два пути - плохой и хороший, про плохой см. в видео, а хороший путь вырезали :) На самом деле гораздо проще обратиться в банк и попросить отсрочки, её, конечно, могут не дать, а если и дадут, то пени и штрафы всё равно насчитают, так что если совсем никак с платежами, то надо банку сказать что "не могу платить больше, потому что..." и попросить разрешения продать квартиру на рынке недвижимости (не доводя до суда итп). Банк заберёт свою часть в стоимости квартиры (остаток задолженности, пени и штрафы), а экс-заёмщику останется другая часть. И эта другая часть будет гарантированно больше, чем та, которая осталась бы после решения вопроса через суд. Read more…